Олег Салмин

- Я родился в Запорожье, рос без отца. Мама была инвалидом, и несложно догадаться, что жили мы очень скромно. И если до четвертого класса я еще учился в обычной школе, то с пятого класса мама перевела меня в интернат. И вот здесь я впервые почувствовал, что в моей жизни появился уникальный шанс изменить свою жизнь, подав себя в новом коллективе в ином свете. И первое, что я сделал, пересел с последней парты на первую.

- На последней парте сидели хулиганы…

- И она была занята. И я раскрыл в себе массу талантов, которые заметили учителя. И в этот момент я понял, что в этой жизни уже не так все плохо, и судьба ко мне поворачивается лицом. Уже во время учебы у меня появились друзья- подростки, которые пытались делать первые шаги в бизнесе.

- Мы сколотили бригаду и стали собирать сорняковую свеклу на колхозном поле. С пяти утра каждый день и до глубокой ночи! Мы сдавали свеклу в колхоз, за это нам дали семечки на элеваторе. И тогда мы подумали: «А зачем нам отдавать эти семечки этому же колхозу по бросовой цене. Если мы можем нанять грузовой автомобиль, загрузить ее и сдать в Питере облпотреб союз. Идея была на первый взгляд бредовая, но мы ее осуществили, проспав два дня в кузове на семечках. Мы нашли этот магазин и сдали их. Вторая мысль была: «А зачем нам возвращаться с этими деньгами назад, если мы можем в порту купить вещи и привезти их в Запорожье». Так мы и сделали. В пятнадцать лет я за сезон заработал полторы тысячи рублей, когда мама зарабатывала сто рублей. В этот момент я понял, что жизнь прекрасна. А еще я заметил, что как только я видел четкое направление, вокруг меня сразу же появлялись люди, которые стремились к тому же! Вывод я сделал простой, что такое судьба- это твоя вера в твой завтрашний день. И как только ты веришь в положительное решение вопроса, то так и получается. Потому что подобное притягивает подобное.

И когда во время призыва в армию я прекрасно понимал, что реальный выбор невелик: Афганистан или на подводную лодку,- то все равно надеялся на то, что вот-вот появится какой-то шанс с большей пользой провести эти два года. Так и случилось. Я пришел в военкомат, и мне предложили пройти набор в авиацию летчиком запаса на случай военных действий. И я согласился. Сначала из пятисот человек надо было попасть в сто пятьдесят лучших по результатам всех экзаменов. Я попал по результатам в полсотню, и таким образом попал на аэродром. Сотня оставшихся могла летать и выходить на школу высшего пилотажа. А жизнь показала, что выучившись не все могут сажать самолеты, поскольку это уже физиология человека. А она от количества знаний уже не зависела. За два года я налетал 150 часов, совершил 10 прыжков с парашютом. И здесь передо мной открылись просторы авиации, я решил, что выбрал свой путь. И поступил на испытательный факультет, чтобы испытывать всю жизнь самолеты гражданской авиации. Через год эта мечта закончилась, поскольку СССР прекратил свое существование, и финансирование факультета завершилось.

- Но из Киева к маме в Запорожье уже возвращаться не хотелось…

- Конечно, же нет! Мы стали с друзьями оглядываться, а что же твориться вокруг, и увидели, как все открывают кооперативы. Да мы ничего не знали, но мы были молоды и хотели учиться. И перевелись на экономический факультет из летного института. И работать мы пошли простыми брокерами на первую товарную биржу простыми брокерами. И тогда я понял, что образование - это еще один важнейший фактор быть в нужное время и соответствовать потребностям рынка, держать удар судьбы, не теряя своего лица. При этом мне пришлось учиться в четырех вузах не потому что хотелось иметь много дипломов, просто судьба заставила меня подстраиваться под те обстоятельства, которые я не мог изменить. И здесь меня интуиция не подвела, поскольку я пошел учиться в Институт банкиров, который дал мне полное понимание, что такое банковская сфера. В тот момент я уже зарабатывал на товарных и фондовых биржах, но ваучерная приватизация дала еще один шанс, в который я «вошел» подготовленным специалистом. Мы открыли несколько компаний, активно вошли в приватизацию и стали покупать ваучеры, продавать акции. К концу приватизации мы входили в тройку крупнейших компаний фондового рынка. Так я понял, что пищевая и топливно-энергитические отрасли экономики очень перспективны для инвестирования. Тогда я впервые столкнулся с компанией «Укрнафта», поскольку мы купили 10 %, и этого оказалось достаточно, чтобы я вошел в набсовет этой компании и получил доступ к внутренней информации. Как руководитель крупной компании я очень быстро понял, что испытываю дефицит в знаниях по юриспруденции. Я не хотел зависеть от юриста, который мог заболеть, уйти в отпуск, находиться в суде… И я поступил заочно на юридический факультет. И это было очень сложный период в моей жизни, поскольку преподаватели требовали полной отдачи от студентов. И это правильно, поскольку от их квалификации зависят судьбы людей.

- Как в вашей жизни появился российский банк «Ренессанс Капитал»?

- Когда они решили войти на украинский рынок, то нуждались в менеджерах, которые пройдут подготовку в Москве и вернуться в Киев. Я получил предложение, и согласился. Ни на минуту не сожалею об этом. Потому что полтора года работы в белокаменной объединили весь мой опыт: реструктуризация нефтяных компаний, поглощения «Связьинвеста», многочисленные слияния, работа с Соросом…

Я работал с Прохоровым, Дженингсом, Йорданом. Затем я вернулся в Киев, и через год, в 1998 году, «Ренессанс Капитал» закрыл офис в Украине. Возвращаться в Москву не было смысла, поскольку там шли сокращения, при этом у меня уже не было собственного бизнеса. Что такое интуиция- возможность презентовать себя в данных условиях и получить обратную связь, как ты можешь вписаться в реальность.

И я пошел по самому простому пути - знакомиться с теми людьми, которые работали активно на рынке Украины. Я познакомился с Игорем Бакаем, которому тогдашний президент Леонид Кучма поручил создать на базе всей газовой области ГК «Нефтогаз Украины». Бакай пригласил меня для привлечения капитала извне. Это мне показалось интересно, поскольку Украина не так пострадала от кризиса, и вызывала интерес у западного инвестора. Я тогда предложил присоединить и нефтяную отрасль. Мне это направление и предложили. И «Укрнафта» стала частью «Нефтегаза Украины».

Почему вы решили возглавить компанию, когда ее существование стояло под угрозой?

- Интуитивно почувствовал, что ее можно вытянуть. Я был в шоке, например, когда узнал, что сумма задолженности перед бюджетом превышает сто миллионов долларов. А как могло быть по-другому, если нефтепродукты год брали бесплатно? Естественно, налоги при этом начислялись исправно. Чтобы спасти компанию, которую налоговая требовала продать частями, я не просто предложил свою кандидатуру на должность главы компании. Но и пошел на конфликт с правительством и секретариатом президента. Мне было 32 года, и многие вещи, на которые следовало бы обратить внимание, ускользали из моего поля зрения.

Например?

- Например, вопросы моей безопасности и безопасности моей семьи. Наступил момент, когда недовольные, которые годами кормились от компании бесплатной нефтью, объединились и стали намекать, что мой ребенок может не вернуться из школы домой. Тогда СБУ специализировалась на предупреждении покушений и сообщила Кучме о поступающих в мой адрес угрозах. Мы встретились с главой государства и, таким образом, ко мне была приставлена охрана, которая охраняла меня весь период работы в компании. Я горд, что убедил в 2000 году проводить нефтяные аукционы, поднять компанию, вывести акции на американский рынок. Я понял, что нефтяники - это огромная семья, которая очень долго создавалась и притиралась. Конечно, мне в 32 года прийти и сесть за стол с мэтрами под 60 лет, которые бурили скважине при минус 50 градусах мороза, это было верхом наглости. Полгода они относились ко мне с иронией. Но когда меня начали давить и требовать бесплатную нефть, а я потребовал не просто оплаты, но и предоплаты, многие были возмущены: «Какой-то пацан …». И вот тогда именно они, старые нефтяники, меня поддержали и использовали так называемое телефонное право, чтобы отстоять меня. После этого меня стали слышать, слушать и понимать.

И до сих пор со многими из этих сотрудников у меня прекрасные отношения, и они шутят, что при мне в «Укрнафте» был коммунизм, поскольку люди формируют наш завтрашний дел. А технологии должны оставаться в наших руках. Когда мы 10% от доходов стали оставлять на коллектив, то отдача превзошла самые смелые ожидания. Рост производительности труда был колоссальным: мы погасили все долги перед бюджетом, наши налоги составляли 15% госбюджета страны, у нефтяников стали решаться бытовые вопросы… Когда через год я уходил с поста стоимость компании составила 4 млрд. долларов, хотя на момент моего прихода – 200 млн. долларов.

- Вы можете для себя четко сформулировать причины ухода из «Укрнафты»?

- Меня вела интуиция. В компании появились акционеры, в руках которых были сконцентрированы крупные пакеты акций. И эти люди стали менять правила игры, в которые я не вписался и принял рекомендацию с Банковой –идти в Верховный Совет. Я об этом не жалею ни на секунду, поскольку четыре года в парламенте показали, что это не мое место под солнцем. Тратить свою жизнь на борьбу с ветряными мельницами - не может быть делом всей моей жизни.

А когда появилась корпорация Льва Парцхаладзе?

- Мы познакомились в 2000 году. Свободные деньги я инвестировал в разные компании, среди них был и «ХХІ» век. После окончания каденции я получил предложение от Льва Парцхаладзе стать управляющим партнером по региональным проектам. За время работы в «Укрнафте» у меня были контакты с мэрами и губернаторами, которые приобретали нефть, и это значительно облегчило работу. Но через полтора года я понял, что компания движется в чуждом мне направлении. Рисовать проекты и раздувать их до нереальных цифр - бесперспективно, и тогда я решил создать свою маленькую компанию. Без моего участия у «XXI века» не было практически ни одного регионального проекта, кроме Харькова, где было создано СП с Ярославским. Но я пришел к выводу, что все проекты могу развивать самостоятельно, для чего и создал свою компанию. Совместные проекты мы поделили — часть выкупил я, часть оставил «XXI веку».

Большая часть активов Steltex находилась в областях, где стоимость земельных участков была на 20-30% дешевле, чем в Киеве. За счет этого я рассчитывал на более высокую доходность — до 30% годовых на вложенный капитал. На том этапе я считал, что у меня есть все возможности развивать проекты компании самостоятельно, пока они не будут доведены до капитализации, интересной для стратегических инвесторов. Активы, которыми я владел, позволяли привлекать проектное финансирование.

Справка: В портфеле Steltex Investments — 11 проектов площадью около 1,4 млн кв. м. стоимостью порядка $1 млрд. Среди них — многофункциональный комплекс (МФК) в Полтаве общей площадью 715 тыс. кв. м (инвестиции в строительство — $375 млн); МФК в Запорожье на территории парка Трудовой славы площадью 120 тыс. кв. м и жилой комплекс на улице Новокузнецкой площадью 71,9 тыс. кв. м; гостиничный комплекс в Ялте на улице Дражинского (75,8 тыс. кв. м) и МФК в Виннице на Хмельницком шоссе (260 тыс. кв. м). Также компания развивает сеть небольших торговых центров (5-10 тыс. кв. м) в городах с населением 50-200 тыс. человек.

Но я попал в кризис, что интуитивно дало понять, что нужно строить, поскольку строительство стало дешевле. И несколько моих проектов прошли удачно кризис. А в прошлом году стечение обстоятельств: глава «Ренессанс Капитал» Стив Дженингс пригласил меня в Москву и сообщил, что они решили провести реструктуризацию «XXI века». 220 миллионов долларов долга было конвертировано в 30% акций, и почти год шли переговоры с крупнейшими мировыми бонд-фондами, среди которых Morgan Stanley. Обратите внимание такой крупный долг был обменен на 30%, а не полный контроль над компанией.

Но ведь козырем в этой игре было ваше имя!

- Да, во время переговоров так и было сказано: «У нас есть менеджер, который работал в этой компании. Он станет партнером и поднимет ее». Так и получилось. За полтора месяца до окончания переговоров с фондами я получил приглашение с хорошими условиями, и так я опять оказался в «XXI веке». И считаю, что это решение опять даст мне возможность не сидеть на диване и плакаться, а с уверенностью смотреть в завтрашний день. И писать свою музыку жизни.

Есть ли разница между Салминым менеджером-собственником и менеджером-наемником.

- Я еще был и менеджером-чиновником. Если человек морально готов, то он будет себя комфортно чувствовать. Я был наемным менеджером потому, что у меня не было возможности самостоятельно реализовывать свои проекты. Но амбиции были. «Ренессанс Капитал» дал возможность почувствовать большой бизнес и практику, которой в институте не научишься. Инвестиционные банкиры – это люди, которые принимают неординарные решения и выигрывают, а не просто дают кредиты бедным людям.

Чиновники живут одним днем, за который они хотят обеспечить детей и внуков, потому что понимают: завтра у него этого рабочего места не будет. И в этом заключается корень коррупции.

В «Укрнафте» тоже процветала коррупция. Достаточно вспомнить жуткие условия проживания людей- вагончики, школы-развалюхи.

- В «Укрнафте» тоже была коррупция, но мы ее решили. Мы запустили в оборот документы, нейтрализующие схемы, которые активно использовались. А рядовые сотрудники стали получать хорошие деньги. А зачем тогда воровать? И не просто уверенность, а вера в своем рабочем месте - это гарантия успеха и, если хотите, новая идеология, которую надо проводить каждый день. И слово «коррупция» быстро исчезло бы из лексикона. А сажать людей по тюрьмам может работать, но не эффективно.

Что эффективно?

- Укрупняться. Вторая волна кризиса забила золотой гвоздь в крышку гроба девелоперов малой и средней руки. Единственный шанс укрупняться, оптимизировать расходы и искать партнеров, которые, как говорят в народе, даст крышу. Это немного напоминает 90-е. но пока от этого никуда не деется.

Как вы относитесь к тому, что в последнее время прокуратура стала активным игроком на рынке недвижимости?

- Я бы сказал, самым активным. И скоро мы, наверное, будем получать там разрешение на пользование земельными участками, а сессии будут выполнять секретарские функции. Да, мы это видели в 90-е, но это волнообразный процесс, от которого никуда не деться и который уже должен идти на спад. Как следствие, появятся новые игроки на рынке, они же собственники участков. И тогда начнет действовать новый принцип: кто построил, тот успел. Кто не построил, пусть ждет новой волны.

Какие вы видите перспективы развития девелоперского рынка в 2012 году?

- Очень важный акцент- это открытость компаний, которая ценится невероятно высоко. Сегодня никто из крупных компаний не хочет работать с ЛТД, поскольку степень риска вхождения в проект настолько велика, что лучше пока подождать.

В публичных компаниях есть корпоративные правила, требования бирж открывать отчетность, показывая все правила игры для инвестора. Более того, он берет на себя снятие всех рисков при прохождении игры на территории Украины. Когда мы говорим о снятии рисков, мы опять возвращаемся к вопросу о «крыше». Большие компании сразу ищут большую «крышу». А маленькие компании если найдут себе маленькую крышу, то все равно потом придет большая крыша.

Все остальные пути, опять-таки все равно приведут к большой крыше. Наша компания ведет переговоры с крупными ритейлерами, при этом мы ушли от проектного финансирования. Мы просто поняли бесперспективность работы с банками, поскольку они выдвигают нереальные требования по обеспечению, и опять все сводится к тому: а есть ли у вас «крыша»? Если нет, то ищите, и пусть она вам даст еще гарантии!

Банки сегодня не просто консервативны, они закрыты и рассматривают вопросы: деньги против денег. А если у меня есть деньги, то зачем мне банк?

И какой ресурс для осуществления проекта вы нашли?

- Я начал инвестировать, вкладывая в строительство собственный капитал за счет прибыли. Первый кризис показал, что цена строительства снизилась на 30%, поэтому на выходе окупаемость проекта стала интересней. И мы рассматриваем частное финансирование. И уже первые наши пробные шары показали, какие огромные средства не были вложены в мировую экономику. Надо только правильно провести переговоры. Сегодня, когда в Европе по депозитам дают 1,5 % годовых, Украина становится слишком привлекательной со своими 25%. При этом в нашей стране есть возможность капитализировать свои деньги. Но опять вопрос – позиции, от которой зависит доверие к вам. Какова на сегодняшний день ситуация?

Содержание персонала, офиса, площадок «съедает» ваши средства. А вы все это продержали с 2008 года, и разрыдались, подсчитав свои убытки. И администрация городов -«миллионников» будут повышать размеры арендных плат. И в любой момент придется все-таки отвечать на вопрос: а надо ли вам эта площадка?

Но кризис показывает, что самые глобальные проекты реализовываются именно крупные проекты. Крупные девелоперы находят крупный капитал, кризис сплачивает. Поскольку раз вы стали крупными, значит, вы надежные. И когда крупная зарубежная компания выходит на украинский рынок, то она понимает, что она хочет заработать в Украине свои 20 или 15 процентов годовых. И в этот момент на первый план иностранный инвестор ставит риски вложения и сопровождения своего капитала. И если украинская публичная девелоперская компания на первый план ставит интересы своих инвесторов, то западная компания выберет их, а не ЛТД, у которой огромную роль играет политический фактор или фактор неуверенности. Поскольку нет уверенности в том, что лтдешник доведет ситуацию до конца.

Поскольку любой инвестор не дает всю сумму на проект, то сегодня мы рассматриваем пул инвесторов. Это очень эффективный механизм для привлечения капитала и реализации проектов. Каждый будет иметь свою долю, а вы показываете, что у вас есть менеджмент и возможность реализовать проект, привлекая дополнительное финансирование.

Банковское финансирование станет еще меньшим. И даже крупные российские банки, ВТБ и Сбербанк, хоть и выделяют крупные ресурсы, но очень консервативны. Поэтому надо помнить, что работать надо на себя, а потом уже на того, кто составляет пул акционеров. И если вы сами не тянете, пригласите партнеров. Сегодня уже швейцарские банки стали нашими союзниками. Приняв решения взимать высокие проценты за то, что хранят деньги, они подтолкнули частные лица искать проекты, в которые можно инвестировать… Не очень-то хочется бизнесменам кормить банки! Они же деньги отбирают! Пусть не двадцать миллионов, а по пять-десять они из кубышек вынут без проблем. Но так формируется пул инвесторов, с которыми можно свернуть горы. Главное вовремя появиться с предложением на белом коне и сказать: «Я - лучший, и со мной ты заработаешь. А я тебе обеспечиваю прозрачное финансирование и комфортный портфель». И во тут деньги против денег - и банки идут на ура! За границей кладется депозит под 1%, здесь дается кредит под другой процент. И так инвестор дважды зарабатывает. И те, кто сцементирует пул инвесторов останется на года. Поскольку каждый инвестор за собой привел пять, один ритейлер – три. Наиболее привлекательной для инвесторов в Украине остается торговая недвижимость. И если какой-то девелопер поведет себя некорректно, то одного письма на лондонскую биржу окажется более чем достаточно, чтобы окрутить, облить холодной водой и выкинуть на бизнес-помойку не только эту компанию, но и всю страну! Ставки по сдаче в аренду торговых площадей в Киеве и осно вных больших городах Украины сегодня приближаются к ставкам докризисных времен. Якорные арендаторы имеют в кризис выше доход. Из отчетов аналитиков рынка следует, что ставка должна возрасти еще на 5%. В Москве объем торговых площадей на 1000 жителей составляет 270 кв.м, в Варшаве - 600, а в Киеве всего 171 кв.м.

У вас очень крупный пакет в компании. И вы готовы пустить партнеров?

- Да, чтобы развивать компанию. Можно наслаждаться своим статусом крупного акционера, но если нет движения в компании, значит нет перспектив. А проедание - самое страшное. Да, Еро2012 «подкормило» строительные компании, но что будет после финального свистка - никто не знает. И сейчас 2013 год для них - черная дыра. А значит, они станут гибче при ведении переговоров. И у девелоперов будет коридор для торга. И если все эти нюансы учесть, не жадничать, а поделиться, то есть шансы остаться в живых уже на годы становятся еще выше.

Источник: peoples.ru